Incorporação e construção juntam ciclo longo, capital de terceiros, comprador pessoa física protegido pelo Código de Defesa do Consumidor e um regime tributário próprio. A GT Brasil atende incorporadoras, construtoras, loteadoras, fundos imobiliários e empresas de renda nas frentes contábil, tributária e de controle de obra.
Desafios do setor
O reconhecimento da receita é o ponto central. Na incorporação com transferência de controle ao longo do tempo, a receita acompanha o avanço da obra medido pelo custo incorrido, o que torna o orçamento e a medição física dados contábeis — e não apenas gerenciais. Orçamento desatualizado distorce diretamente o resultado divulgado.
O patrimônio de afetação, previsto na Lei 10.931/2004, segrega o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora e habilita o Regime Especial de Tributação, com recolhimento unificado sobre a receita do empreendimento. A afetação exige escrituração separada e controle rigoroso — o benefício se perde quando o controle falha.
Na transição tributária, a reforma criou um regime específico para operações com bens imóveis, com redutores próprios e tratamento distinto para locação, incorporação e loteamento. O efeito sobre o preço de venda e sobre o fluxo de caixa de empreendimentos plurianuais precisa ser simulado agora, não no lançamento seguinte.
Há ainda o risco de distrato, regulado pela Lei 13.786/2018, e a exposição a garantias de obra e a passivos ambientais e trabalhistas na cadeia de subempreiteiros.
Como a GT Brasil apoia
Auditamos demonstrações de incorporadoras e construtoras com foco no orçamento de obra, na medição do avanço, na provisão para distrato e garantia, e na consistência entre a contabilidade societária e a de cada patrimônio afetado.
Estruturamos o controle de custos por empreendimento e por etapa, com conciliação entre medição física e financeira, e revisamos a habilitação e a manutenção do RET.
Na frente tributária, simulamos o regime específico de bens imóveis ao longo da transição, por empreendimento e por natureza de operação, e revisamos contratos de longo prazo e cláusulas de repasse.
Frentes de trabalho
- Auditoria das demonstrações e das contas de cada patrimônio de afetação.
- Revisão de orçamento, medição e apropriação de custo de obra.
- Habilitação e manutenção do Regime Especial de Tributação.
- Simulação do regime específico de bens imóveis na CBS e no IBS.
- Due diligence de terrenos, permutas e aquisição de empreendimentos.
- Controles sobre subempreiteiros, com risco trabalhista e de integridade.
